בחודש שעבר פורסמה ב'כאן חדשות' כתבתו של אורן אהרוני, "סיוט הנדל"ן באמריקה: החברה הישראלית והמשקיעים שאיבדו את הכסף". כותרת הכתבה אינה מותירה הרבה מקום לדמיון ולמרבה הצער אין כל חדש תחת השמש. סיפור אחד נוסף, מיני רבים אחרים, אודות משקיעים ישראלים שלכאורה איבדו את מיטב כספם בטרנד המכונה השקעה פסיבית בנדל"ן בחו"ל, הפעם בארה"ב.
אובדן קרן ההשקעה אינו חייב להיגרם עקב מעשים פסולים הנעשים בזדון כביכול על ידי מי ששולט בכספי המשקיעים אלא שלעיתים ההשקעה פשוט אינה צולחת: בין אם עקב שגיאות עסקיות של מנהלי ההשקעה ובין אם עקב אירועים חיצוניים, כפי שתואר בכתבה.
קצת רקע
השקעות בנדל"ן תמיד עוררו עניין בקרב ציבור המשקיעים הישראלי. בימים אלה, בהם סביבת הריבית נמוכה, מחירי הנדל"ן בשוק המקומי גבוהים וכך גם שוק ההון, חלק מהציבור מחפש להשקיע את הכסף דווקא בנדל"ן שמעבר לים.
אמנם, ישנן מספר אסטרטגיות לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל, למשל קרנות להשקעה בנדל"ן, רכישה ישירה, רכישה של קבוצות חברים ועוד, אלא שכידוע, רכישה של נדל"ן אינה עניין של מה בכך.
כאשר מוסיפים למשוואה את העובדה שמדובר בנדל"ן בארץ זרה, עסקת הרכישה הופכת למורכבת וקשה עוד יותר ליישום: המרחק הגיאוגרפי מהנכס, חוסר ההיכרות עם השוק במדינת היעד, הצורך לאתר שוכרים, ניהול הנכס באופן שוטף, אי ידיעת הדין וכללי הרגולציה המקומית, פערים תרבותיים, קשיי שפה ועוד.
אז מהי אותה השקעה פסיבית בנדל"ן?
כאן נכנסים לתמונה היזמים וחברות המשווקות לציבור עסקאות של השקעה פסיבית בנדל"ן בחו"ל. אלה מאפשרים לציבור להשקיע את הכסף באופן פסיבי באמצעות קבוצות השקעה. במסגרת זו מתאגדים יחדיו בשותפויות ייעודיות כמה עשרות משקיעים קטנים (לרוב פחות מ-35 כדי להימנע מפיקוח הרשות לניירות ערך ומהצורך לפרסם תשקיף). באופן זה חוסך מעצמו המשקיע הפוטנציאלי את הצורך להתמודד עם הקשיים שתוארו לעיל. ובמילים פשוטות יותר, ללכת עם ולהרגיש בלי.
לרוב מדובר על עסקאות קצובות לתקופות של 5-3 שנים, כאשר האזור הגיאוגרפי וסוג הנדל"ן משתנים מהשקעה להשקעה. החזר הקרן והתשואה על ההשקעה בעסקאות מסוג זה אמורים להיגזר הן מדמי שכירות שישולמו לאורך התקופה והן מהציפייה כי עם הזמן ערכו של הנדל"ן יעלה.
אם הציבור משקיע באופן פסיבי, מי מנהל את ההשקעה באופן אקטיבי?
מי שלמעשה מנהל את ההשקעה באופן אקטיבי ובין השאר מקבל גם את ההחלטות השונות הנוגעות לה הם אותם יזמים וחברות השיווק או גורמים הקשורים אליהם. לרוב אותם יזמים, בנוסף להיותם יוזמי ההשקעה, נכנסים לעסקאות גם בכובע של משקיעים, והם נהנים מההשקעה בשלושה אופנים שונים: פעם אחת, מגבייה של שכר טרחה חד פעמי בעד גיוס הכסף מהמשקיע שהחליט להשקיע אצלם את כספו; פעם שנייה, מדמי הניהול שנגבים מהמשקיעים עבור ניהול ההשקעה עצמה, כגון איתור הנדל"ן, התקשרות עם בעלי מקצוע, מציאת שוכרים, פתרון בעיות ועוד; ופעם שלישית, בכובעם כמשקיעים כאמור, מהתשואה על ההשקעה, ככל שההשקעה אכן מניבה תשואה.
האם השקעות פסיביות שכאלה הן בטוחות וסולידיות?
מה שחשוב וצריך להבין הוא שהשקעה פסיבית בנדל"ן, ודאי כאשר מדובר בנדל"ן המצוי בארץ זרה, אינה יכולה להיות בטוחה וסולידית לחלוטין כפי שבוחרים להציגה חלק מהיזמים ומחברות השיווק, שכאמור נהנים מכל משקיע המצטרף להשקעה מסוג זה.
מבלי לקבוע מסמרות וכמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו, מדובר בהשקעות שלפחות חלק מהן עלול להימצא ברמת סיכון גבוהה דווקא עבור אותם משקיעים המעוניינים וסבורים כי מדובר בהשקעות סולידיות, וזאת מבלי שידעו או רצו בכך.
מניסיוני אלה הם 7 הסיכונים המרכזיים בהשקעות מסוג זה
1. בראש ובראשונה, כל השקעה טומנת בחובה סיכוי לרווח וסיכון להפסד. משזו נקודת המוצא, מטעה מי שמציג השקעה פסיבית בנדל"ן בחו"ל כבטוחה וסולידית, וטועה מי שסבור שהיא כזו.
2. הסכמי ההשקעה בין היזמים והמשקיעים יוצרים מבנים משפטיים הגורמים לניתוק כמעט מוחלט בין המשקיעים ובין כספם או בינם ובין הנכס הנרכש, לרוב על ידי תאגידים זרים המאוגדים בחו"ל. על פי רוב המשקיעים נעדרים כל יכולת – ולו המינימלית – לשלוט, לנהל, להצביע או לקבל החלטות כלשהן בקשר עם השקעתם לאחר שזו יצאה מכיסם. למעשה, ואת זה חשוב להדגיש, המשקיעים נותרים תלויים כמעט לחלוטין בכישרונם ובניסיונם של מנהלי ההשקעה וכן ברצונם הטוב, ביושרם, בהגינותם ובתום ליבם לכבד את ההסכמות וההתחייבויות אל מול המשקיעים.
ניסיוני מלמד, כי הניתוק הנ"ל, בין המשקיעים לכסף, והתלות הכמעט מוחלטת של המשקיעים במנהלי ההשקעה, ללא יכולת ממשית לקבל החלטות בעצמם, הם אלה אשר מהווים את גורם הסיכון העיקרי בהשקעות מסוג זה, וזאת עוד לפני שבכלל בחנו את התוכנית העסקית.
3. לרוב מדובר על גופי השקעה אשר אינם מפוקחים על ידי הרשות לניירות ערך ואינם מפרסמים תשקיף. נכון, אמנם אין חובה שכל גוף המגייס כסף מהציבור יהיה נתון לפיקוח הרשות או יהיה חייב בפרסום תשקיף, אולם פיקוח מצד הרשות עשוי להקנות בטחון מסוים באשר לסטנדרט מינימלי של ניהול תקין.
4. חשוב לדעת כי התשואה על ההשקעה המוצגת למשקיעים בשיחות המכירה ניתנת כהערכה בלבד, היא אינה מובטחת והיא כמובן נתונה לשינויים. המשקיע הפוטנציאלי צריך לקחת בחשבון כי יהיה עליו לשאת בעלויות ובהוצאות שונות הנלוות להשקעה אשר ינגסו בתשואה הסופית שיקבל: תשלום עמלה לחברה המשווקת את הפרויקט, דמי ייזום וניהול לשותפים המנהלים, עמלות מימון, עמלות מט"ח, עמלות תיווך, תשלומי מס שונים, הוצאות בגין השבחת הנכס, תקופות שבהן הנכס לא מושכר, תשלומים לעורך דין ולרואה חשבון ועוד.
5. לרוב הסכמי ההשקעה מנוסחים לטובת היזמים וחברות השיווק ומראש הם מכילים סעיפים של ויתור על טענות מצד המשקיעים, אשר כבר במסגרת הסכם ההשקעה עצמו מתחייבים שלא לתבוע את המנהלים בקשר עם ניהול ההשקעה, מה שעשוי להוות חסם בהגשת תביעות עתידיות.
6. אמנם בחלק מהסכמי ההשקעה מצוין שסמכות השיפוט עקב סכסוכים ומחלוקות תהא נתונה לבית המשפט המוסמך בישראל, אולם יש לדעת כי גם אם בית המשפט בישראל יידון ויפסוק לטובת המשקיעים, וכידוע אין כל הבטחה לכך, הרי שעל מנת לממש את פסק הדין הישראלי יידרש מהמשקיעים לנקוט הליכים משפטיים נוספים בחו"ל מאחר שמדובר בתאגידים זרים שאינם מחזיקים בנכסים בישראל. כל זאת, עוד בטרם הזכרנו את העלויות הגבוהות והזמן הממושך שהליכים כאלה נמשכים.
7. היעדר נזילות של כספי ההשקעה במהלך סבב ההשקעה הנמשך לרוב בין 3 ל-5 שנים. לצורך ההשוואה, בהשקעה בשוק ההון ניתן באופן עקרוני לממש את ההשקעה בכל עת.
סוף מעשה במחשבה תחילה
בטרם תבצעו השקעה כלשהי, בחנו היטב ובאופן מושכל וביקורתי את הנתונים והסכמי ההשקעה שמניחים בפניכם אנשי שיווק ומכירות מיומנים היושבים במשרדים מפוארים והשקיעו רק לאחר שהבנתם את מלוא המשמעויות הנגזרות מהשקעתכם.
אל תתרשמו מהבטחות וממצגים הנמסרים לכם בעל פה או מלחצים המופעלים עליכם לקבל החלטות מהירות. למשל כשמספרים לכם כי מדובר על עסקה מצוינת ובטוחה בעלת פוטנציאל תשואה פנומנלי אשר נחטפת מהמדפים וחבל שתפספסו את ההזדמנות.
אם תפעלו בדרך זו כעת, תוכלו, אולי, לחסוך מעצמכם בעתיד את מפח הנפש ואת ההליכים המשפטיים המורכבים, הארוכים והיקרים שתידרשו לנהל במטרה להשיב את כספיכם, כפי שנדרשים לעשות כעת אותם משקיעים שאיבדו את כספם.
***
הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום הליטיגציה ובעל ניסיון רב בייצוג בהליכים אזרחיים ומסחריים מורכבים וכן בסכסוכי משפחה וירושה.
האמור לעיל הוא בגדר מידע כללי וחלקי בלבד ואין לראות בדברים משום מתן ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. האמור אינו מהווה המלצה או אי המלצה להשקעה, כל מקרה צריך להיבחן לגופו והדברים עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה.
